（一）機電設施日常運行
　　1、運行管理要求
　　樓宇設備運行管理的目的在于提高設備的運行效率，保證運行質量，最終提高整座大院的運作效益。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限，關系到大院的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常，關系到能否為用戶提供一個高質量的安全、舒適而又方便的工作環境。
　　設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于好的運行狀態，以發揮設備的效用。
　　①制訂嚴密的、科學的操作規程。
　　②對操作人員進行專業培訓，掌握專業知識和操作技能。
　　③加強維護保養工作。
　　④定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。
　　⑤技術人員對設備運行參數和統計結果作分析，及時發現事故的潛在因素，采取有效措施進行改善，確保安全運行。
　　⑥發生設備故障后對其原因及規律進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發生。

　　2、設備系統的日常運行工作內容
　　2.1配電系統
　　配電系統是為建筑物提供能源的系統，也是樓宇安全正常運行的基本保障，管理人員將對配電設備實行運行狀態的全面監控，對高壓室、變壓器室、低壓室、發電機室進行巡視檢查，監視記錄電壓、電流、功率因數等運行參數，一旦發現問題，給予及時處理。當發生局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。小區應急發電機將始終處于良好備用狀態，隨時具備立即起動條件，定期進行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。
　　2.2空調通風系統
　　中央空調系統依據季節變化合理調節樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創造一個舒適環境。由專業人員負責維護空調系統的正常運行，巡視檢查各主要設備運行狀況，根據負荷情況調整運行參數，按規程控制相關設備的啟停。根據設定氣溫、濕度條件，合理調節各場所空調設備，實現舒適、節能、衛生的要求。
　　2.3給排水系統
　　值班人員監測各水池、水箱的水位情況及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關人員前往處理。
　　2.4電梯系統
　　電梯是小區必不可少的運輸工具，管理人員將按規定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式，以使電梯運行在安全、節能、方便的方式。
　　2.5電梯報警對講系統
　　由于電梯轎箱是一個較狹小的封閉空間，一旦發生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設有報警按鈕和對外通話裝置。中央監控室接聽報警后，一方面通過閉路電視觀察梯內情況，并應與梯內被困人員保持聯系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知電梯維修工解救被困人員。如電梯內發生治安報警，中央監控室將立即通知巡邏人員或快速應急小組前往現場處理。
　　2.6消防報警系統
　　消防安全至關重要。消防設施是樓宇火災自救的重要手段。中央監控室消防監控設備必須24小時正常工作，所有消防設備必須保持完好。嚴格按照公司《消防設施管理規定》，定時檢查維護和試運行各消防系統設備，一旦發生火警信號，將按公司《應急處理程序》和《滅火作戰方案》執行。
　　2.7照明系統
　　在小區大院中，照明質量的好壞直接影響人們的工作環境和視力保護。照明系統管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源。巡視人員必須巡視檢查大院的公共照明，發現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間，按預先的設定，通過樓宇設備自動化系統對公共照明進行開/關控制。

　　（二）設備系統的應急處理方案
　　1、設備故障處理規程
　　1.1故障分類
　　設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障，凡故障發生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。
　　重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣幾萬元以上；因故障引起整個大院停水、停電、停氣；發生火災等。
　　除上述重大故障外，其它為一般故障。
　　1.2重大故障處理職責
　　凡發生重大故障，由值班人員立刻報告管理處主任并按相關應急處理程序采取措施，管理處主任接報告后應立即到現場指揮故障處理。
　　對于一般故障，管理處主任可授權值班負責人處理。
　　1.3故障處理通則
　　發生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理的應盡快報告管理處主任。
　　根據表計的指示和設備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。
　　迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態。
　　處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。
　　管理處主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員采取相關措施。
　　對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部分和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現場安全措施作好。